Sem registro, o imóvel fica vulnerável
- Dificuldade para vender, doar ou financiar
- Risco de o imóvel responder por dívidas de quem ainda consta na matrícula
- Inventário mais complexo para os herdeiros
Usucapião · Contrato de gaveta · Imóvel sem escritura
Regularização de Imóveis
Você mora, cuida e paga as contas do imóvel, mas ele não está no seu nome? Analisamos os documentos e a história do imóvel para indicar o caminho adequado até o registro na matrícula.
Presencial em Guarujá e online em todo o Brasil.
Situações comuns no litoral
Alguma dessas é a sua?
No Guarujá e na Baixada Santista, muitos imóveis mudaram de dono só com contrato particular, recibo ou acordo de família, sem escritura e sem registro. Isso costuma aparecer na hora de vender, financiar ou fazer um inventário.
- Comprei com contrato de gaveta e nunca passei o imóvel para o meu nome.
- O vendedor faleceu, mudou de cidade ou não assina a escritura.
- Moro há muitos anos no imóvel, mas não tenho documento de propriedade.
- Herdei um imóvel que nunca foi registrado no nome de quem faleceu.
- Quero vender ou financiar, e o comprador ou o banco exige a matrícula no meu nome.
Por que regularizar
Quem não registra não é dono, perante a lei.
Pelo Código Civil, a propriedade de um imóvel só é transferida com o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Contrato, recibo e IPTU no seu nome ajudam a provar a posse, mas não substituem a matrícula.
Com registro, o patrimônio fica protegido
- Segurança jurídica para a família
- Imóvel apto a ser vendido, financiado ou dado em garantia
- Sucessão organizada para as próximas gerações
Caminhos possíveis
Cada imóvel tem a sua via.
A escolha depende dos documentos que existem, de quem consta hoje na matrícula, do tempo e da forma de posse. Muitas vezes é possível resolver em cartório, sem processo judicial.
Usucapião
Reconhecimento da propriedade de quem tem a posse do imóvel por tempo e forma previstos em lei. Pode ser feita no Cartório de Registro de Imóveis (extrajudicial) ou na Justiça.
- Posse contínua e sem oposição
- Prazos de 2 a 15 anos, conforme a modalidade
- Provas como contas, IPTU, fotos e testemunhas
Adjudicação compulsória
Para quem comprou e pagou, tem o contrato, mas o vendedor (ou seus herdeiros) não assina a escritura. Desde 2022, também pode ser pedida diretamente no cartório.
- Contrato de compra e venda ou cessão
- Comprovação da quitação
- Recusa ou impossibilidade de assinar a escritura
Escritura e registro
Quando o vendedor está disponível e de acordo, o caminho pode ser formalizar a escritura pública e levá-la a registro, com análise prévia da matrícula, das dívidas e dos impostos.
Imóvel herdado sem escritura
Se quem faleceu tinha só um contrato, os direitos podem entrar no inventário e depois seguir para a regularização. Em outros casos, os herdeiros podem somar o tempo de posse para pedir usucapião.
Usucapião
Os prazos mudam conforme a situação.
Um resumo das modalidades mais comuns para imóveis urbanos. Cada uma tem requisitos próprios, e a análise do caso indica qual se aplica.
15 anos · Extraordinária
Posse sem contrato e sem oposição. O prazo cai para 10 anos se o imóvel for usado como moradia ou tiver recebido obras e melhorias.
10 anos · Ordinária
Posse com justo título, como um contrato de compra, e boa-fé. Em situações específicas previstas em lei, o prazo pode ser de 5 anos.
5 anos · Especial urbana
Imóvel urbano de até 250 m², usado como moradia da família, por quem não é dono de outro imóvel.
2 anos · Familiar
Quando o ex-cônjuge ou ex-companheiro abandona o lar, e quem ficou mora no imóvel do casal, de até 250 m².
Como conduzimos
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Do contrato na gaveta à matrícula no seu nome.
Prazos variam conforme o cartório, a via escolhida e a documentação. Na consulta, você recebe uma visão realista das etapas, sem promessas de prazo absoluto.
Análise do imóvel e dos documentos
Matrícula, contratos, recibos, IPTU e a história da posse.
Definição do caminho
Usucapião, adjudicação, escritura ou inventário, em cartório ou na Justiça.
Reunião de provas e documentos técnicos
Certidões, ata notarial, planta e memorial descritivo, com os profissionais necessários.
Condução até o registro
Acompanhamento no cartório ou no processo, com atualização constante.
Documentos
O que costuma ajudar.
A lista exata depende do caso. Na consulta, você recebe orientação objetiva sobre o que separar. Não é preciso ter tudo para dar o primeiro passo.
- Contrato de compra, recibos, cessões ou qualquer documento da negociação.
- Carnês de IPTU e contas de água, luz ou condomínio, de preferência dos anos mais antigos.
- Número da matrícula ou certidão do imóvel, se houver.
- Fotos, comprovantes de obras e contato de vizinhos que conhecem a sua posse.
Perguntas frequentes
Sobre regularização de imóveis.
Contrato de gaveta tem valor?
O contrato de gaveta prova que houve uma negociação entre comprador e vendedor, mas não transfere a propriedade. Pela lei, o imóvel só passa a ser do comprador com o registro no Cartório de Registro de Imóveis. O contrato é o ponto de partida para buscar a regularização, por escritura, adjudicação compulsória ou usucapião, conforme o caso.
Pagar o IPTU no meu nome me torna dono do imóvel?
Não. O cadastro na prefeitura e o pagamento do IPTU não substituem o registro na matrícula do imóvel. Esses comprovantes, porém, costumam ser provas importantes da posse em um pedido de usucapião.
Quanto tempo preciso morar no imóvel para pedir usucapião?
Depende da modalidade. Os prazos previstos em lei vão de 2 a 15 anos de posse, conforme requisitos como moradia, tamanho do imóvel, existência de contrato e boa-fé. A análise do caso indica qual modalidade se aplica.
Dá para fazer usucapião em cartório, sem processo judicial?
Sim, quando os requisitos estão presentes e a documentação permite. A usucapião extrajudicial é feita no Cartório de Registro de Imóveis, com advogado, ata notarial, planta e memorial descritivo e certidões. Se houver impugnação ou falta de requisitos, o caminho é judicial.
Herdei um imóvel que não tem escritura. Faço inventário ou usucapião?
Depende da situação. Se a pessoa que faleceu tinha só um contrato, os direitos sobre esse contrato podem entrar no inventário e depois seguir para a regularização. Em outros casos, os herdeiros podem somar o tempo de posse para pedir usucapião. É uma análise que considera a família e os documentos existentes.
Quer saber qual caminho serve para o seu imóvel?
Agende uma consulta para analisar os documentos e entender os próximos passos. Presencial em Guarujá e online em todo o Brasil.